Plusvalía. Las dos opciones para calcular la cantidad de impuestos que debes pagar

El Ministerio de Hacienda ha modificado la forma en que se calcula la Plusvalía municipal. Es el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) cuando se vende, dona o hereda un inmueble.

Los ayuntamientos se vieron obligados a hacer esto después de que la Corte Constitucional declarara inconstitucional el cálculo anterior, impidiendoles así cobrar el impuesto.

El contribuyente ahora podrá elegir el método para determinar la base imponible que más le beneficie.

Hay dos opciones para elegir:

• Utilizar el beneficio real de la venta.
• Aplicar una fórmula basada en coeficientes aplicados al valor catastral del suelo.

Los siguientes ejemplos son del Ministerio de Hacienda.

Ejemplo 1

Una vivienda se compró en 2017 por 310.000 euros.
Luego se vendió en 2021 por 350.000 euros.

Base imponible real:
La ganancia total de la venta es de 40.000 euros (recuerde que sólo tributa el incremento del valor del suelo).
El valor catastral total es de 100.0000 euros, siendo de 60.000 euros el valor catastral del terreno que sería el 60%.
Por tanto el incremento del valor real del suelo es el 60% de la ganancia de la venta. 40.000 euros, que son 24.000 euros.

Método objetivo:
El valor catastral del suelo (60.000 euros) se multiplicaría por 0,17 (coeficiente para una operación con 4 años entre la compra y la venta).
60.000 x 0,17 = 10.200 euros.

Para este ejemplo, sería más conveniente para el contribuyente elegir la base imponible del método objetivo (10.200 euros), en lugar de la base imponible real (24.000 euros). Y a esa cantidad se le aplica el tipo del impuesto municipal de Plusvalía que elige el Ayuntamiento local, aunque por ley no puede exceder del 30%.

El importe máximo a pagar sería por tanto del 30% de 10.200 euros, es decir, 3.060 euros.

Ejemplo 2

Una vivienda se compró en 2014 por 250.000 euros.
Luego se vendió en 2021 por 260.000 euros.

Base imponible real:
La ganancia total de la venta es de 10.000 euros.
En el momento de la venta el valor catastral total es de 100.000€, de los cuales 20.000 euros corresponden al valor del terreno (20%).
La ganancia de valor real del terreno sería de 20% de 10.000 euros, es decir, 2.000 euros.

Método objetivo:
El valor catastral del terreno (20.000 euros) se multiplicaría por 0,12 (coeficiente para una operación con 7 años entre la compra y la venta).
20.000 x 0,12 = 2.400 euros.

Con el ejemplo 2, el contribuyente se beneficiaría de elegir la base imponible real (2.000 euros), en lugar de la base del método objetivo (2.400 euros).

En este caso, el importe máximo del impuesto a pagar sería del 30% de 2.000, es decir, 600 euros.

La tesorería ofrecerá al contribuyente las dos opciones de plusvalía municipal y el contribuyente podrá elegir la opción que le sea más conveniente. O la ganancia patrimonial real de la tierra entre el valor de la compra y de la venta o el método objetivo, utilizando nuevos coeficientes fijados por el ministerio.

Adicionalmente, los municipios también tienen la opción de rebajar el valor del suelo hasta en un 15%, reduciendo la base de cotización del impuesto.

Además, como han dejado claro en sentencias anteriores, si no hay beneficio o ganancia en el valor de la tierra, entonces no se debe pagar ningún impuesto.

Tener dos opciones y tener la opción de elegir qué opción te beneficiará más, es una gran mejora con respecto al sistema anterior.

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